نگاهی کوتاه به نکات کاربردی حقوقی؛ بخش اول: ساختمان

یکـی از  مهمتریـن اقتضائـات و مقدمـات پیدایـش و ترویـج حاکمیـت قانـون در جامعـه، آ گاهـی عمومـی مـردم از قوانیـن و مقـررات جـاری کشـور در ابعـاد مختلـف اسـت. یکـی از رسالت های اداره کل آمـوزش معاونـت حقوقـی ریاسـت جمهـوری،  ساده سـازی و بیـان قوانیـن و مقـررات بـا زبانـی سـاده، کاربـردی و قابـل فهـم بـرای عمـوم افـراد جامعـه اسـت کـه از  مهمتریـن اقدامـات در همیـن راسـتا،  بهرهگیـری از بسـتر  پیامرسانهای ایرانـی )بلـه و ایتـا( در جهـت آمـوزش نـکات کاربـردی حقوقـی اسـت؛ فضایـی کـه موجـب خواهـد شـد تـا شـهروندان، سـطح آ گاهـی حقوقـی خـود را افزایـش بدهنـد کـه ایـن امـر موجـب تحقـق و ارتقـای اصـل حاکمیـت قانـون در جامعـه، ارتقـای سـطح سـواد حقوقـی همـه افـراد، کاهـش مراجعـات مـردم به نهادهـای قضایی و شـبه قضایی و  فرهنگسـازی و  جامعهپذیـری عمـوم در تبعیـت از قانـون خواهـد شـد.

مطابـق قانـون، مسـتاجر  میتوانـد همـان ملکـی را کـه اجـاره کـرده، اجـاره بدهـد، مگـر اینکـه خـاف ایـن امـر در قـرارداد شـرط شـده باشـد. البتـه امـروزه در  فرمهـای چاپـی مشـاورین امـاک، ایـن امـر بـه طـور چـاپ شـده در قـرارداد وجـود دارد.چنانچـه مالـک بخواهـد مسـتاجر ملـک را اجـاره ندهـد بایـد دقـت کنـد کـه ایـن شـرط در قراردادهـای چاپـی امـاک خـط نخـورده باشـد.

طبـق قانـون، بنـگاه معامـات امـاک، دلال )کسـی کـه واسـطه انجـام معاملـه اسـت( محسـوب شـده و پـس از انعقـاد معاملـه )بسـته شـدن قـرارداد( مسـتحق  حقالزحمـه اسـت، هرچنـد کـه پـس از انعقـاد قـرارداد، بـه هـر دلیلـی معاملـه منحـل شـود،  حقالزحمـه دلال بایـد پرداخـت شـود و ایـن  حقالزحمـه یـک درصـد ارزش معاملـه اسـت کـه هرکـدام از طرفیـن بایـد نیـم درصـد آن را پرداخـت کننـد مگـر توافـق دیگـری بیـن آنهـا شـکل گرفتـه باشـد.

حـق کسـب و پیشـه حقـی اسـت کـه در اثـر اسـتمرار تجـارت شـخص و اسـتعداد آن در یـک نـوع فعالیـت تجـاری ایجـاد مـی شـود. در ایـن جـا حـق کسـب و پیشـه بـه خـود شـخص تعلـق دارد و در اثـر مـرور زمـان ایجـاد میشـود و کامـا منقـول هسـت. حـق سـرقفلی حقـی هسـت کـه بـه خـود ملـک تعلـق میگیـرد و از همـان ابتـدا در ملـک وجـود دارد. در واقـع عـوض قابلیـت راه انـدازی تجـارت در یـک ملکـی هسـت کـه طبیعتـا هـر چقدر سـابقه تجـارت در آن قدیمـی تـر باشـد سـرقفلی هـم در آن سـنگین تـر اسـت و چهـره غیـر منقـول آن غلبـه دارد زیـرا امـروزه بیشـتر )قریـب بـه ا کثـر( متعلـق بـه امـا ک اسـت.

تـراس و بالکـن قسـمتی از سـاختمان اسـت کـه حداقـل یکطـرف آنهـا بسـمت خـارج بـاز باشـد کـه بـه آنهـا تـراس و یـا بالکـن یکطـرف بـاز، دو طـرف بـاز یـا سـه طـرف بـاز  میگوینـد. تفـاوت ایـن دو در اینسـت کـه تـراس غیـر مسـقف اسـت و بالکـن مسـقف؛ یعنـی ا گـر وارد تراس شـوید سـقفی مشـاهده  نمیکنیـد. تـراس جـزء مشـاعات اسـت. بالکـن همیشـه جـزء مسـاحت آپارتمـان محاسـبه  میشـود.  مسـاحت تـراس جـزء مسـاحت آپارتمـان بحسـاب  نمیآیـد بلکـه بـه آن منضـم  میشـود مثـا آپارتمانـی بـه مسـاحت ۸۰ متـر مربـع بانضمـام تراسـی بـه مسـاحت ۵ متـر مربعامـا در خصـوص بالکن گفتـه  میشـود مثـا آپارتمانـی بـه مسـاحت ۹۵ متـر کـه چهـار متـر مربـع آن بالکـن اسـت.

ا گـر ملکـی دارای سـند رسـمی باشـد و فروشـنده بـرای انتقـال سـند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود خریدار  میتواند از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کرده و سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه بدهد و دادگاه نیز فروشـنده را بـه تنظیـم سـند الـزام  میکنـد و بـاز ا گـر فروشـنده از اجـرای رأی دادگاه سر باز بزند نماینده دادگاه در دفترخانه حضور یافته و اقـدام بـه انتقـال سـند رسـمی خواهـد کـرد.

در قراردادهـای پیـش فـروش بایـد وضعیـت واحـد مسـکونی، انبـاری ،توقفـگاه خـودرو )پارکینـگ(، مشـاعات )تمـام قسمتهایی از آپارتمـان کـه تمـام سـا کنین  میتواننـد از آنهـا بصـورت مشـترک اسـتفاده کننـد( و حقـوق ارتفاقـی )حـق ارتفـاق حقـی اسـت کـه بـه موجـب آن صاحـب یـک ملـک  میتوانـد از ملـک دیگـری نیـز بهـره ببـرد( ماننـد حـق عبـور از ملـک دیگـری، مطابـق بـا شناسـنامه فنـی و ملکـی سـاختمان مشـخص شـود.

در  آپارتمانها چنانچه قراردادي بین مالکین جهت اداره امور ساختمان وجود نداشته باشد، تصمیمات مربوط به قسمتهاي مشترك آپارتمان به ا کثریت آرای مالکیني است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصي را مالك باشند.

در  آپارتمانها مالک یا استفادهکننده )مستاجر و ...( باید هزینه شارژ قسمتهای مشترک )حیاط،  پارکینگ،  موتورخانه،  پشت 

بـام، راهروهـا، اسـتخر، آسانسـور و ...( را پرداخـت کنـد، حتـی ا گـر واحـد مسکونی خالی از سکنه باشد .

در صـورت عـدم پرداخـت، هیـات مدیـره سـاختمان بـه هیـچ عنـوان حـق قطـع انشـعابات )آب، بـرق، گاز، سیسـتم سرمایشـی و گرمایشـی( واحـد متخلـف را نداشـته و چنانچـه انشـعابات را قطـع کنـد ایـن عمـل جـرم بـوده و مجـازات دارد. مطابـق قانـون، هیـات مدیـره بایـد از طریـق اظهارنامه رسمی که ریزهزینههای مصرفی در آن درج شده، اقدام کـرده و در صـورت عـدم پرداخـت شـارژ از سـوی شـخص متخلـف، همـراه بـا اظهارنام های کـه قبـا ارسـال کـرده، در مراجـع قضایـی طـرح دعـوی و انشـعابات را بـا حکـم مقـام قضایـی قطـع و حـق شـارژ و خس ارتهای وارده و هزینـه دادرسـی را طلـب کنـد.

-در صورتی که هر یک از چک های خریدار در موعد مقرر پاس نشـود یـا منجـر بـه صـدور گواهـی عـدم پرداخـت گـردد یـا خریـدار، چـک را در سـامانه صیـاد ثبـت ننمایـد؛ فروشـنده حـق فسـخ معاملـه را خواهـد داشت و ۲۰ درصد ارزش ثمن به عنوان خسارت از جانب خریدار بـه فروشـنده پرداخـت  میشـود. تـا زمـان پـاس نشـدن آخریـن چـک ،خریـدار حـق انتقـال مبیـع، از هـر نوعـی )اعـم از بیـع، هبـه، صلـح و ...( به نـام شـخص ثالثـی را نـدارد. بـا توجـه بـه افزایـش بـی رویـه قیمـت امـا ک ،حتما در هنگام خرید و فروش اموال خود، نهایت دقت را بعمل آوریـد. در صورتـی کـه حـق فسـخی در مبایعـه نامـه درج نشـود تنهـا راهی کـه بـرای فروشـنده باقـی  میمانـد مطالبـه ثمـن اسـت؛ کـه بـا توجـه بـه افزایـش قیمـت هـا ضـرر زیـادی بـه فروشـنده وارد  میشـود.

-لـزوم قیـد مـدت در قـرارداد اجـاره: در تنظیـم قراردادهـای اجـاره بایـد مـورد توجـه قـرار گیـرد، قیـد مـدت اجـاره در قـرارداد اسـت. در غیـر ایـن صـورت برابـر مـاده 468 قانـون مدنـی قـرار داد باطـل اسـت.

-لزوم قید عدم حق اجاره به غیردر هنگام تنظیم قرار داد: در قرار داد منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد

اجـاره بـه غیـر را بـه صـورت کلـی یـا جزیـی نـدارد. ا گـر چنیـن شـرطی در قـرارداد گنجانـده نشـود، مسـتاجر برابـر قانـون از حـق اجـاره بـه غیـر برخوردار است.

-نحوه پایان قرارداد اجاره: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف  میشود بنابراین ا گر مستاجر بعد از انقضای قرارداد ،عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید  اجرتالمثل به مالک پرداخت کند.

-عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقـط در صورتـی باطـل  میشـود کـه موجـر بـرای مـدت عمـر خـود مالـک منافـع عیـن مسـتاجره باشـد. در ایـن صـورت بـا فـوت او قـرارداد باطـل  میشود، ضمـن اینکـه ا گـر شـرط مباشـرت مسـتاجر شـده باشـد نیـز بـا فوت وی قرار داد اجاره باطل  میشود.

-عـدم اهلیـت ورشکسـته مالـی بـرای تنظیـم قـرارداد: شـخص ورشکسـته  نمیتوانـد پـس از صـدور حکـم توقـف، مالـی را اجـاره دهـد یـا مالـی را اجـاره کنـد زیـرا اداره امـوال چنیـن شـخصی بـا مدیـر تصفیـه اسـت.

-قـرارداد بـا دو شـاهد و در دو نسـخه تنظیـم شـود: قراردادهـای عـادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شـهود گواهـی شـود و نیـز اینکـه تا کیـد شـده قـرارداد حتمـا در دونسـخه تهیـه شـود.

می شود.۲.منظور از خانه خالی خانه ای است که بیش از ۱۲۰ روز در سـال بـدون کاربـر باشـد.۳.میزان ایـن نـوع مالیـات عبـارت اسـت از بـه نسـبت  ماههـای خالـی بـرای سـال اول ،۶ برابـر مالیـات بـر اجارهبـرای سال دوم ۱۲ برابر مالیات بر اجارهبرای سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیـات بـر اجـاره 

نکتـه۱: واحدهـای نوسـاز پـس از ۱۲ مـاه و واحدهـای انبـوه سـازی شـده پـس از ۱۸ مـاه از صـدور پایـان کار مشـمول ایـن مالیـات  میشـوند.

نکتـه۲: اشـخاص حقیقـی و حقوقـی حتـی نهادهـای دولتـی کـه دارای بیـش از ۵ واحـد خالـی باشـند نسـبت بـه کل واحدهـا دوبرابـر ضرایـب مذکـور بایـد مالیـات پرداخـت نماینـد.

زمینـی را خریـداری کـرده ام و  بعـد از درخواسـت سـند متوجـه شـده ام متـراژ منـدرج در سـند صـادره کمتـر از متـراژ مطروحـه در قولنامـه اسـت! بایـد چـه اقدامـی انجـام دهـم؟

پاسخ: طبق قانون ا گر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروختـه شـده و بعـد معلـوم شـود کـه کمتـر از آن مقـدار اسـت مشـتری حـق فسـخ معاملـه را خواهـد داشـت. در پاسـخ بـه سـوال بایـد گفـت نسـبت بـه کـم بـودن متـراژ ملـک میتـوان نسـبت بـه فسـخ معاملـه و یـا دریافت ثمن )هزینه پرداخت شده( از طریق دادگاه اقدام کرد.

هرگاه نهادهای دولتی یا شرکتهای خصوصی ملکی را اجاره کنند، موظفند مالیات بر اجاره را از اجاره پرداختی  کسر کرده و به حساب اداره مالیات واریز و گواهی آن را به مالک ملکی که اجاره شده تسلیم کنند.